Slik vurderer banken din søknad om boliglån

Betjeningsevne, betalingsvilje og sikkerhet er faktorene banken vektlegger når de vurderer din søknad om boliglån – men hva betyr egentlig disse begrepene i praksis og hva har det å si for din lånesøknad?

Betjeningsevne, betalingsvilje og sikkerhet er de tre viktigste faktorene bankene vurderer i din lånesøknad. Vi gir i dette innlegget en nærmere forklaring på disse begrepene og hvordan dette påvirker deg når du søker om boliglån.

Betjeningsevne

Når bankene ser på på betjeningsevne er formålet å kunne beregne omtrentlig hvor stort lån du kan betjene etter at alle andre kostnader er lagt til grunn. Det betyr at det tas i betraktning både såkalte husholdningsspesifikke – og individspesifikke kostnader, faste kostnader samt kostnader til finansiering.

Kostnadene banken ser på når de vurderer betjeningsevne

Kostnadene bankene ser på når de beregner din betjeningsevne kan deles inn i fire kategorier. Dette er  (1.) husholdningsspesifikke kostnader, (2.) individspesifikke kostnader og (3.) faste kostnader og (4.) kostnader til finansiering. Vi tar for oss de nevnte kostnadene og forklarer de i den samme kronologisk rekkefølge.

(1.) Individspesifikke kostnader avhenger primært av antall personer i husholdningen og dekker følgende:

• Mat og drikke, klær og sko, personlig pleie, mediebruk og fritid, reise (kollektivt), barneutstyr og alkohol, tobakk o.l.

(2.) Husholdningsspesifikkke kostnader avhenger i mindre grad av antall personer i husholdningen og dekker følgende: 

• Andre dagligvarer, husholdningsartikler, møbler, mediebruk og fritid, barnehage, aktivitetsskole (SFO), medisin og helsepleie.

De husholdningsspesifikke kostnadene innhenter bankene på bakgrunn av noe som er benevnt som SIFO-modellen. Dette er tallmateriell som utarbeides og oppdateres årlig av et statlig forskningsorgan, statens institutt for forbruksforskning (SIFO), og skal gjenspeile et akseptabelt forbruksnivå. 

(3.) Faste kostnader omhandler typisk kostnader i tilknytting til de eiendelene du/dere har, typisk for en vanlig familie vil det si:

• Bolig(er)/fritidseiendom: boligforsikring, vedlikehold, strøm, kommunale avgifter, eiendomsskatt og eventuelle fellesutgifter.
• Bil(er): forsikring, årsavgift, vedlikehold, dekkostnader, drivstoff og bompenger.

De faste kostnadene er i likhet med de individspesifikke kostnadene som er beregnet etter et generelt grunnlag. Dette beregnes hovedsakelig utifra følgende variabler for bolig: størrelse og beliggenhet og for bil: type drivstoff og bruk (årlig kjørelengde).

(4.) Kostnader til finansiering dekker følgende:

• Renter, avdrag og eventuelle termingebyr, det vil det som til sammen utgjør det vi kaller for terminbeløpet. Videre er bankene pålagt å beregne hva en eventuell renteøkning tilsvarende 5% vil koste deg – dette blir lagt til i tillegg av denne beregningen.

Ved beregningen av kostnader til finansiering, ser banken på samlet lån, det vil si hva et eventuelt nytt lån vil koste samt eksisterende lån som beholdes. 

Bankenes vurdering av betjeningsevne i praksis

Dersom budsjettet med det omsøkte lånet, samt eksisterende lån – fortsatt viser et overskudd fratrukket alle de ovenfornevnte kostnadene – vurderer bankene stort sett dette for å være innenfor sett opp mot betjeningsevne.

Dog verdt å merke seg er at det ved boliglånsforskiriftene, gjeldende fra januar 2017, ble innført krav om at når bankene innvilger lån til boligformål for personkunder, kan samlet lån maksimalt utgjøre fem ganger brutto inntekt.

Denne begrensningen får i de aller fleste tilfellene liten betydning i praksis for den alminnelige lånekunden. Dette da kravet om betjeningsevne som oftest begrenser muligheten for ytterligere finansiering, og da som regel lenge før vi nærmer oss fem ganger bruttoinntekt.  Dette vil dermed, kun med noen få unntak, få liten betydning i praksis. Unntaket vil hovedsakelig gjelde for personer med meget høy inntekt.

Dette betyr at dersom budsjettet viser tilstrekkelig betjeningsevne, det vil si, slik som nevnt over: at budsjettet går i pluss fratrukket alle kostnadene, samtidig som det er innenfor regelen om maksimal belåning på fem ganger inntekt – så vurderer bankene stort sett betjeningsevnen som akseptabel for det omsøkte lånet – og du er et steg nærmere å få innvilget din lånesøknad.

Det neste banken da må vurdere, er slik som nevnt innledningsvis, betalingsvilje og sikkerhet.

Betalingsvilje

Ved alle søknader om lån henter bankene inn kredittopplysninger. Her vil bankene kunne se historiske tall for slik som inntekt, gjeldsforhold (gjeldsgrad) og eventuelle betalingsanmerkninger. Det er et generelt krav for de fleste banker at innvilgelse av lån betinger at den som søker er fri for betalingsanmerkninger. Dette da en betalingsanmerkning, naturlig nok vil bli betraktet som en indikasjon på manglende betalingsvillighet eller evne. Dette er derfor for de aller fleste bankene, et absolutt krav.

Dersom banken ikke har noe å utsette etter sin vurdering av betalingsvilje (kredittsjekk) – så gjenstår kun det siste vurderingskriteriet, det vik si vurdering av sikkerheten for lånet.

Sikkerhet

Når bankene tilbyr boliglån er det et krav om at det aktuelle lånet kan knyttes mot et pant, det vil si i det aller fleste tilfeller mot den aktuelle boligen. Et pant er noe som sikrer banken dersom lånet misligholdes og det skulle vise seg nødvendig å inndrive lånet. Når bankene vurderer sikkerheten for lånet, betyr det at de vurderer lånets størrelse i forhold til markedsverdien til boligen du ønsker å kjøpe (eller refinansiere mot dersom du allerede eier boligen).  

Når det gjelder lån til bolig, så forholder bankene seg til noe som omtales som boliglånsforskriften. Boliglånsforskriften legger tydelige føringer for bankenes utlånspraksis – og det er av den et krav om at boliglån kan utgjøre maksimalt inntil 85% av boligens verdi. I praksis legger de fleste bankene opp til at de lån som innvilges inntil 85% av boligens verdi, er forbeholdt unge lånekunder. Såkalt boliglån for unge (BLU).

For de lånekundene som ikke er i denne kategorien legges det som regel opptil at det kan innvilges lån maksimalt inntil 80% av antatt boligverdi. (for sekundærboliger i Oslo er det av boliglånsforskriften innført et særskilt krav som innebærer at det kun kan gis finansiering for inntil 60% av boligens verdi).

Noen få unntak fra regelen er det

Det er dog slik det følger av denne boliglånsforskriften unntaksvis mulig å innvilge lån utover 85% av boligverdien, men dette er noe som praktiseres svært strengt hos bankene – og noe som kun kan gjøres for en begrenset andel av innvilgede lån (inntil 10% av nye lån). Det betyr i praksis at det ska svært gode grunner til for at bankene innvilger boliglån som går utover det generelle kravet til sikkerhet.

Det absolutte flertallet av boliglånskunder må derfor forholde seg til de generelle kravene om maksimal belåning – det vil si, slik som nevnt, belåning inntil 85% av boligverdien om du er ung lånekunde, og for de som ikke går inn under denne kategorien, maksimal belåning på inntil 80% av boligverdien.

Bruk av kausjonist for å tilfredstille krav til sikkerhet

Dersom det ikke kan stilles tilstrekkelig sikkerhet for lånet i egen bolig, kan det bli aktuelt å knytte opp lånet mot en tilleggssikkerhet stilt av en tredjeperson på vegne av lånekunden. Ofte brukes begrepet kausjonist bredt, men mer korrekt benevnes dette som realkausjonist – dersom det skal stilles sikkerhet i kausjonistens eiendeler.

Det mest vanlige er at lånet knyttes opp mot et pant i kausjonistens bolig (realkausjon) begrenset til en gitt verdi. Dette eksponerer realkausjonisten for en risiko dersom lånekunden ikke overholder sine forpliktelser ovenfor banken, dette da kausjonisten vil kunne bli holdt ansvarlig for det utestående på lik linje som lånekunden.

Når en velger å stille opp som kausjonist for en annen, er det noe som bør vurderes nøye opp mot egen økonomi. Dette er også noe bankene er pålagt å vurdere i sin forsvarlighetsvurdering før de innvilger finansiering.

Helhetlig vurdering

Vi har nå gjennomgått de tre viktigste faktorene når bankene vurderer din lånesøknad. På generelt grunnlag er det et krav om at både betjeningsevne, betalingsvilje og sikkerhet hver for seg er innenfor kravene som nevnt, men bankene skal vurdere helheten av dette og din økonomi når de innvilger lån. I enkelte tilfeller vil det kunne bli gitt finansiering selv om enkelte faktorene ikke er innenfor kravene, dersom helheten tilsier at det er forsvarlig å fravike enkelte av disse kravene. Et typisk eksempel på dette kan være unge nyutdannede mennesker med meget god inntekt som ennå ikke har fått muligheten til å spare opp tilstrekkelig egenkapital for å tilfredstille kravet til egenkapital fult ut.

Det kan være noe ulik praksis mellom bankene

Vi har nå gjennomgått kravene slik de er utformet generelt sett. Avslutningsvis er det dog verdt å nevne at de forskjellige bankene kan ha ulike vurderinger omkring dette, avhengig av interne retningslinjer – men og som følge av ulik vurderingskompetanse til den enkelte bankmedarbeider som behandler din lånesøknad. Det betyr at du som lånekunde vil kunne oppleve å få både tilsagn og avslag på den samme søknaden og det samme grunnlaget mellom to forskjellige banker.

Som økonom og tidligere rådgiver (AFR) i bank har jeg solid erfaring og kompetanse i forhold til å vurdere lånesøknader – og det å avklare hvilke muligheter som finnes. Jeg hjelper deg gjerne med å finne frem blant de ulike tilbyderne av finansielle tjenester, slik at vi sammen finner en god løsning basert på dine muligheter, ønsker og behov!

– Peter

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre.