Hvordan finansiere oppussing av boligen

03 apr
Hvordan finansierere oppussing av boligen

Hvordan finansiere oppussing av boligen

Vi Nordmenn bruker over 70 milliarder årlig på oppussing av bolig noe som gjør oss til europamestere. Men bør du spare i forkant, refinansiere boliglånet eller kan et byggelån være en fornuftig løsning? Vi gir i dette innlegget noen tips for hvordan du kan finansiere oppussing av din bolig.


Mange går med planer om å pusse opp boligen og det er særlig bad og kjøkken vi ønsker å fornye. Samtidig er det som overskriften i dette innlegget påpeker, en kjent sak at oppussing koster mye penger. Og undersøkelser viser at vi for de kommende årene vil bruke ennå mer penger på dette. Vi gir i dette innlegget noen tips for hvordan du kan finansiere oppussing av egen bolig.

 

Sparing

Det mest opplagte alternativet er følgelig å bruke av allerede oppsparte penger – samtidig kan det være tilfeller der det kan være fornuftig å finansiere oppussingen på annen måte enn å ta av sparepengene, eksempelvis der sparingen er tiltenkt andre formål som pensjon eller inngår i annen langsiktig sparing – eller at du ikke har oppspart alt som trengs for å betale for oppussingen fult ut der og da.

For de tilfellene hvor økonomien er stram bør en i større grad avveie hvorvidt oppussingen strengt tatt er nødvendig – og generelt kan en si at det vil være fornuftig å basere oppussingen på oppsparte midler, da en økning av lån basert på en allerede anstrengt økonomi ytterst sjeldent vil være fornuftig.

 

Refinansiering av boliglån

Sett over tid har boligprisene i Norge økt jevnt og trutt og med unntak av finanskrisen og en beskjeden korreksjon den seneste tiden – har boligprisene i Norge steget nærmest uavbrutt siden 1993. Dersom du har kjøpt bolig for noen år tilbake og ikke har gjort vesentlige endringer i boliglånet, er sannsynligheten stor for at du kan låne opp/refinansiere med sikkerhet i boligen. Ofte vil banken kunne gi et estimat for hvor mye du kan øke boliglånet uten at du trenger å innhente ytterligere dokumentasjon – og det vil i de tilfellene normalt sett være kostnadsfritt å refinansiere boliglånet.

Dersom du derimot har gjort vesentlige endringer/utbedringer av boligen kan det uansett være fornuftig å innhente en ny verdivurdering fra eiendomsmegler eller fra takstmann – både for din egen del for å få et bedre vurderingsgrunnlag før du igangsetter store prosjekter som vil påvirke din økonomi for mange år frem i tid – men også for at banken skal skal kunne gi et finansieringstilbud på et mer riktige grunnlag.

Dersom du er ung lånekunde (de fleste bankene definerer dette som opptil 34 år) – vil du normalt sett kunne låne opptil 85% av boligverdien, og dersom du ikke inngår i nevnte aldersgruppe inntil 80% av boligverdien.

 

Vi gir to konkrete eksempler:

Enebolig kjøpt for kr 2 000 000 i 2012 med lån kr 1 600 000. Lån er siden nedbetalt med kr 180 000 over de siste seks årene til kr 1 420 000 (tilsvarende et lån med 25 års løpetid og med effektiv snittrente 3,5% pa.). Antatt boligverdi i dag (basert på en årlig økning på 5% som gjennomsnitt) kr 2 680 000.

  • Med finansiering innenfor 80% gir det en mulig lånøkning med inntil kr 724 000.
  • Med finansiering innenfor 85%  gir det en mulig låneøkning med inntil kr 858 000

 

Andelsbolig kjøpt for kr 1 500 000 i 2012 (med fellesgjeld kr 250 000) med lån kr 1 115 000. Lån er siden nedbetalt med kr 187 000 over de siste seks årene til kr 928 000 (tilsvarende et lån med 25 års løpetid og med effektiv snittrente 3,5% pa.). Antatt boligverdi i dag (basert på en årlig økning på 5% som gjennomsnitt) kr 2 010 000 (med tillegg for fellesgjeld som er lik i dag som ved kjøp, dvs. kr 250 000).

  • Med finansiering innenfor 80% gir det en mulig lånøkning med inntil kr 630 000.
  • Med finansiering innenfor 85%  gir det en mulig låneøkning med inntil kr 743 000.

 

Byggelån

Dersom det ikke er tilstrekkelig med en refinansiering av boliglånet (slik som beskrevet ovenfor) og/eller dere ikke har nok oppspart for å dekke oppussingen fult ut, kan byggelån være et alternativ. Byggelån er både noe som kan gis ved oppføring av ny bolig eller ved oppussing av eksisterende bolig. Det fungerer slik at dere får finansiering med sikkerhet i boligen, men basert på en antatt fremtidig boligverdi etter ferdigstillelse av den planlagte oppussingen. Såkalt forhåndstakst (hvis gitt fra takstmann) eller forhåndsvurdering (hvis gitt fra Eiendomsmegler).

– For at takstmann eller eiendomsmegler skal kunne gi en slik vurdering og for at banken skal kunne innvilge byggelån kreves normalt: planskisse, detaljert oversikt med valg av løsninger, produkter etc., eventuelle håndverkere/entreprenører som benyttes, budsjett og tidshorisont.

 

Spesielle betingelser ved byggelån

Byggelånet etableres som et eget lån og normalt sett har en noe høyere rente/og har noe annerledes betingelser enn ett ordinært boliglån.

Det vanlige er at byggelånet utbetales etter faktura (noe bankene gjør for å forsikre seg om at pengene går til oppussing som forutsatt) inntil den på forhånd avtalte lånerammen.

Det er et lån med begrenset løpetid, normalt sett ofte et sted mellom 6 måneder til 3 år (avhengig av hvor omfattende prosjektet er).

Det betales som regel ikke avdrag underveis (under byggeperioden) og rentene kan velges enten tillagt lånet eller betjenes utenom.

 

Konvertering av byggelån til boliglån

Når oppussingen av boligen er ferdigstilt foretas en ny verdivurdering fra eiendomsmegler eller takstmann. Dette både som en kvalitetssikring av vurderingen som gitt på forhånd og for å kunne gi en mer nøyaktig vurdering av boligverdien etter oppussingen og tatt dagens boligmarked i betraktning.

Denne siste vurderingen legger grunnlaget for at banken kan konvertere eller refinansiere byggelånet til et ordinært boliglån. Verdt å merke seg er at det er ingen garanti om å få omgjort byggelånet til et vanlig boliglån da det er basert på en forutsetning om en fremtidig antatt boligverdi. Det vil si at dersom den endelige taksten/verdivurderingen gir en lavere boligverdi enn det som først lagt til grunn, kan en risikere å måtte nedbetale dette raskere enn ett ordinært boliglån og/eller måtte innfinne seg med noe høyere rente for den andelen av lånet som ikke kan konverteres/refinansieres om til et vanlig boliglån på ordinære betingelser.

Etter ferdigstillelse av oppussingen og den endelige verdivurderingen/taksten foreligger vurderer bankene dette normalt sett på helt tilsvarende måte som refinansiering av et ordinært boliglån slik som beskrevet for i det tidligere avsnittet  hvor vi skiller med finansiering innenfor 80% eller 85% (avhengig av alder).

Verdt å merke seg om byggelån er at det ikke er alle bankene som tilbyr dette og at betingelsene/kravene kan variere noe fra bank til bank. Byggelån kan være en veldig god løsning for mange, men på generelt grunnlag forutsetter det en stabil og solid økonomi ettersom det innebærer en noe større risiko både for deg og banken. Dette særlig i forhold til avvik fra budsjett, forsinkelser, endelig verdivurdering, fremtidig refinansiering og lignende forhold.

 

Planlegg langsiktig

Vi har nå gjennomgått noen tips for hvordan du kan finansiere oppussing av boligen. Avslutningsvis må det poengteres at det å låne penger til forbruk sjeldent er god økonomi. Med det sagt oppfattes det å bruke penger på bolig som en relativt fornuftig investering for de fleste. Det kan gi et solid løft i bruksverdi og forhåpentligvis vil det også gi noe økning i boligverdi.

 

Verdt å huske på er at det er ingen selvfølge at boligprisene stiger fremover, selv om den historiske avkastningen de siste 20-30 årene har vært meget god. Historisk avkastning, er som det ligger i ordet, fortid – og dermed ingen garanti for fremtidig avkastning. Det er derfor viktig at avgjørelser som dette er basert på en grundig og langsiktig økonomisk planlegging ettersom boliglånet ditt er en økonomisk forpliktelse du skal leve med i mange år fremover.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

 

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre. 

 

Legg igjen en kommentar eller et spørsmål