Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

14 apr
Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig beregnes forskjellig som følge av ulik fastsettelse av formuesverdi og gjeldsfradrag, men hvordan beregnes egentlig dette i praksis?

 

Verdien av fast eiendom inngår i grunnlaget for beregningen av formuesskatt for privatpersoner. Med fast eiendom så går det et skattemessig skille mellom det som defineres som primærbolig og sekundærbolig. Vi vil i denne artikkelen ta for oss forskjellene og gjennom et praktiske eksempel forklare hvordan dette beregnes.

 

Beregning av formuesskatt

Bolig er i likhet med andre verdier, eller det som skatteetaten definerer som formuesobjekter, noe som påvirker hvor mye formuesskatt den enkelte må betale. De ulike formuesobjektene har spesielle regler for hvordan de skal verdsettes i beregningen av formuesskatt. Dette har vi blant annet ved det som er omtalt som verdsettelsesrabatt varrierer mellom de ulike formuesobjektene – og ved at den forholdsmessige andelen av det som vi kaller for den fradragsberettigete gjelden også fastsettes ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Forklart på en annen måte betyr det at formuesskatten beregnes forskjellig ved at formuesverdien av de forskjellige formuesobjektene beregnes etter en ulik prosentsats av den reelle markedsverdien. Videre er det som kan føres som fradragsberettighet gjeld beregnet ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Med et lavere gjeldsfradrag for enkelte formuesobjekter.

 

Formuesverdien av de forskjellige formuesobjektene beregnes etter en ulik prosentsats av den reelle markedsverdien.

Videre er det som kan føres som fradragsberettighet gjeld beregnet ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Med et lavere gjeldsfradrag for enkelte formuesobjekter.

 

Vi vil videre, som overskriften i innlegget tilsier, fokusere på hvordan dette påvirker primærbolig og sekundærbolig, men dersom du ønsker å sette deg mer inn i dette for hvordan dette påvirker andre formuesobjekter har Smarte Penger laget en god oversikt. Dette kan du lese mer om i denne artikkelen: «Formuesskatt».

 

Hvordan skatt på primærbolig og sekundærbolig beregnes forskjellig

Før vi går videre med å skissere hvordan formueskatten utregnes mellom primærbolig og sekundærbolig må vi ha definisjonen klart for oss. Skatteetaten definerer primærbolig som boligen hvor skatteyter har sin folkeregistrerte adresse. Sekundærbolig definerer Skattetaten til å være alle andre boliger skatteyter eier med unntak av fritidsbolig.

 

Når en skal beregne formueskatten fastsettes det i første omgang med utgangspunkt i reel markedsverdi for både primærbolig og sekundærbolig. Innledningsvis omtalte vi noe som er benevnt som verdsettelsesrabatt. Det er i praksis et fradrag som gis fra reel markedsverdi når den skattemessige formuesverdien skal beregnes – og her avviker fradragene mellom primærbolig og sekundærbolig vesentlig fra hverandre, mens formuesverdien av primærbolig beregnes etter kun 30% av markedsverdien beregnes formuesverdien av sekundærboliger etter 90% av markedsverdien.

 

Her avviker fradragene mellom primærbolig og sekundærbolig vesentlig fra hverandre, mens formuesverdien av primærbolig beregnes etter kun 25% av markedsverdien beregnes formuesverdien av sekundærboliger etter 90% av markedsverdien. 

Den neste forskjellen har vi ved at det for sekundærbolig gis en avkortning på 10% for den gjelden som kan trekkes ifra i beregningen av den skattemessige formuesverdien sekundærboligen representerer. For primærboligen derimot får en fradrag for gjelden fult ut.

 

Den neste forskjellen har vi ved at det for sekundærbolig gis en avkortning på 10% for den gjelden som kan trekkes ifra i beregningen av den skattemessige formuesverdien sekundærboligen representerer. For primærboligen derimot får en fradrag for gjelden fult ut. Noen vil kanskje tenke at det da lønner seg å binde opp mest mulig av gjelden til sekundærboligen for på den måten redusere nettoformuen for sekundærboligen og derav gi mindre formuesskatt, men slik fungerer det ikke. Skatteetaten hensyntar ikke hva som er belånt med hva, men foretar en forholdsmessig fordeling av samlet gjeld ut ifra den forholdsmessige andelen av samlet formue det enkelte formuesobjekt representerer. Hvis dette virker uklart eller vanskelig å forstå ut ifra kun teksten skal vi nå avslutningsvis ta et praktisk eksempel for å illustrere dettet og som en oppsummering av det vi har gått igjennom.

 

Et praktisk eksempler for hvordan beregne formuesskatt av primærbolig og sekundærbolig

Skatteyter eier en primærbolig med beregnet markedsverdi kr 3 500 000 og en  sekundærbolig med beregnet markedsverdi kr 3 500 000, annen formue er kr 500 000 og samlet gjeld utgjør kr 1 800 000.

 

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

TypePrimærboligSekundærboligAnnen formueSum
Reel markedsverdi3 500 0003 500 000500 0007 500 000
Forholdsmessig andel av samlet formue46,67 %46,67 %6,67 %100 %
Skattepliktig formuesverdi875 000 (beregnet til 25% etter verdsettelses- rabatt)3 150 000 (beregnet til 90% etter verdsettelses- rabatt)500 000 (beregnet til 100% ingen verdsettelses- rabatt)4 525 000
Fordeling av fradrags- berettighet gjeld840 000 (forholdsmessig formue på 46,15% av samlet gjeld 1 600 00)840 000 (forholdsmessig formue på 46,15% av samlet gjeld 1 600 00)120 000 (forholdsmessig formue på 6,67% av samlet gjeld 1 600 00)1 800 000
Reduksjon av fradrags- berettighet gjeld0 (100% - ingen reduksjon)84 000 (90% beregnings- grunnlag av fradrags- berettighet gjeld)0 (100 % - ingen reduksjon)84 000
Fradrags- berettighet gjeld etter reduksjon840 000756 000120 0001 716 000
Beregnings- grunnlag formuesskatt35 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)2 394 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)380 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)2 809 000
Formuesskatt297 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)20 349 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)3 230 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)23 877

(Dersom du bruker smarttelefon eller tablet anbefales horisontal visning av denne tabellen)

 

Vi har i dette eksempelet bevisst brukt lik markedsverdi mellom primærbolig og sekundærbolig for å illustrere hvor ulikt det slår ut mellom de to boligtypene. Vi har deretter beregnet formuesskatt for hvert formuesobjekt – i dette eksempelet for boligene og annen formue.

 

Formuesskatten er på 0,85% av den skattemessige formuesverdien – fordelt på 0,15% til stat og 0,70% til kommune. I praksis er det for enslige skatteytere først skattemssige formue over kr 1 480 000 det skal betales formuesskatt av – eller for gifte skattemessig formuesverdi over kr 2 960 000. Vi har valgt å se bort ifra det i dette eksempelet, da dette kun er for å illustrere virkningen av ulik formuesskatten mellom primærbolig og sekundærbolig.

 

I praksis ville skatteyteren i dette eksempelet betalt formuesskatt kun på skattemessig formue som overstiger kr 1 480 000. Det vil si kr 2 809 000 (sum beregningsgrunnlag formuesskatt) fratrukket kr 1 480 000 (fradrag enkelt skatteyter) hvilket gir kr 1 329 000. Med en formuesskatt på 0,85% av dette ville det gitt en samlet formuesskatt på kr 11 296.

 

Vi håper dog gjennom eksempelet over å ha fått frem hvor ulikt formuesskatten slår ut mellom primærbolig og sekundærbolig, og hvordan dette kan beregnes – hvilket var intensjonen med dette innlegget.

– Dersom du har spørsmål relatert til dette må du gjerne kontakte oss for en uforpliktende prat!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

 

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre. 

 

11 kommentarer

  1. Hei,

    Lurer på en sak angående formuebeskatning på sekundærbolig. Jeg og min samboer vurderer å kjøpe en sekundærbolig i Oslo som i første omgang skal benyttes av vår sønn. Kjøpet skal finansieres ved lån og egenkapital i form av opplåning på eksisterende primærbolig. Per i dag står undertegnede som eier ene og alene på primærboligen vi bor i. Vi vurderer å la samboer stå som eier av sekundærboligen for å fordele verdiene vi eier på en riktigere måte. Lånet vil vi fordele mellom oss. Total markedsverdi av begge boligene våre vil overstige den totale gjelden på boligene med ca 8 millioner kr. Vil de ha noen praktisk betydning skattemessig hva angår formuebeskatning på boligene våre ved å fordele eierskapet slik at vi eier hver vår bolig? Med vennlig hilsen Roger

    Svar
    1. Hei, og takk for ditt spørsmål!

      Dette er en veldig relevant problemstilling, og noe jeg opplever at flere søker informasjon om.

      Ettersom dere er samboere vil dere skattlegges for hver deres formue (mot ektefeller som beregnes etter deres samlede formue). Slik du beskriver det forstår jeg at du allerede er godt over innslagspunktet for ilegging av formuesskatt (kr 1 500 000 for hver av dere). Det vil si at dersom du står som eier av sekundærboligen vil du få beregnet formuesskatt fult ut (0,85% ut av beregningsgrunnlag for formuesskatt for denne boligen – se eksempel over for utregning).

      Dersom din samboer ikke har oversteget innslagspunktet for ilegging av formuesskatt (kr 1 500 000), vil dere totalt sett kunne spare noe formuesskatt ved å fordele eierskapet slik du skisserer, inntil kr 12 750 årlig – helt avhengig av hvor mye formue din samboer er oppført med fra før av.

      – Det korte svaret på ditt spørsmål er derfor, ja det kan ha noe praktisk betydning dersom din samboer har skattepliktig formuesverdier under kr 1 500 000.

      Et annet moment, som du selv beskriver, er at det vil gi en riktigere fordeling mellom dere. Jeg tolker ut av det du beskriver at det er noe du/dere er opptatt av. På generelt grunnlag vil jeg anbefale dere å skrive en samboeravtale, som sikrer dere dersom noe uforutsett skulle skje. Særlig viktig er dette for samboere (som har langt mindre rettigheter enn gifte), og ettersom det er såpass store verdier inne i bildet.

      – Håper du fikk noe ut av svaret – og dersom du skulle lure på noe, må du gjerne ta kontakt !

      Mvh
      Peter Andersen Drivdal
      Finansiell rådgiver | Daglig leder

      Svar
  2. Hei.

    Dette var spennende lesning. Vet du om det er noen spesielle forhold som påvirker jordbruk og formuesskatt? Jeg tenker på hvorvidt man beregner formuesskatt på låve, jordareal, skogsbruk etc. med ligningsverdi, fremfor realverdi?

    Jeg ser eksempelvis her at inntekter fra jordbruksarealer beregnes på en annen måte: https://www.landkredittbank.no/blogg/2016/liten-skattereform-for-bonden/.

    Svar
  3. Hei, hvor mye skal jeg betale i skatt på en leilighet ( sekundær bolig ) som er verdi-satt til kr. 3.449.732

    Svar
    1. Hei, og takk for spørsmålet.

      For det kan vi gjøre følgende utregning:

      Reel markedsverdi: kr 3 449 732
      Skattepliktig formuesverdi (90%): kr 3 104 758
      – Fradragsberettiget gjeld (forholdsmessig formue av sekundærboligen / samlet gjeld) x 0,9 (90% beregningsgrunnlag av fradragsberettighet gjeld)
      = Beregningsgrunnlag formuesskatt: kr 3 104 758

      Formuesskatt = kr 3 104 758 x 0,85% = kr 26 390.

      Nå opplyser du ikke om øvrige formues eller gjeldsforhold, utregningen over er blir derfor noe «forenklet». Legger du inn egne tall i formelen over vil du kunne få et riktig tall for dette. Videre beregnes det ikke formuesskatt før du er over ett visst innslagspunkt (samlet nettoformue).

      Håper svaret var til noe hjelp!

      Mvh
      Peter Andersen Drivdal
      Finansiell rådgiver | Daglig leder

      Svar
  4. Bodde til leie tom september i 2018, hvorpå jeg flyttet til egen bolig i oktober samme år. I hele 2019 har jeg dermed bodd i den boligen jeg eier, men fordi det var usikkert hvorvidt jeg ville flytte tilbake til leid bolig, meldte jeg kun midlertidig adresseforandring til.posten og står dermed registrert med boligadresse på det stedet der jeg leide i 2018. Mener det blir feil når min eiendom i Skattemeldingen blir definert som sekundærbolig så lenge jeg bare har bodd til leie annet steds, og kun eier den boligen der jeg bodde i hele 2019 og frem til nå. Fint dersom jeg kan få en oppklaring her. Spør også om jeg i tilfelle kan forandre sekundær- til primærbolig på skattemeldingen selv, eller om jeg må søke om å forandre dette. Jeg har sikkert formulert meg krøkkete her, men håper det er forståelig likevel. Mvh Karin Erland

    Svar
    1. Hei – og takk for spørsmål.

      Som primærbolig regnes den adressen du hadde som din folkeregistrerte adresse ved utgangen av året (2019). Det er skatteetaten som står for dette registeret.
      Hva du har meldt til posten er slik sett ikke relevant. Derimot hvis det er slik at du har bodd i din nye bolig i hele 2019, men ikke meldt dette til folkeregisteret, kan du få dette korrigert ved å henvende deg direkte til folkeregisteret / skatteetaten.

      Fra skattetetaen står det følgende: «er registreringen feil, skal den boligen hvor skattyter skulle vært registrert bosatt legges til grunn som primærbolig». Les mer om dette ved følgende lenke: https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/2018/bolig–formue/B-11.002/B-11.008/

      Det betyr for ditt vedkommende at det er boligen du har bodd i som skulle vært registrert som din primærbolig. Du kan henvende deg til skatteetaten ved å følge denne lenken: https://www.altinn.no/skjemaoversikt/skatteetaten/kontaktskjema—skatteetaten-privatperson/

      Jeg håper dette svaret var oppklarende i forhold til ditt spørsmål 🙂

      Mvh
      Peter Andersen Drivdal
      Finansiell rådgiver | Daglig leder

      Svar
  5. Hei.
    Har det noe å si for beregning av formuesverdi på sekundærbolig, at den står på samme tomt som primærbolig, og har samme gnr og bnr?
    Wenche

    Svar
    1. Takk for spørsmål, i dette konkrete tilfellet anbefaler jeg deg å høre med skatteetaten. Her trenger vi mer grunnlag for å kunne si noe bestemt.

      Viser ellers til Skatteetatens nettsider: https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/2018/bolig–formue/B-11.002/B-11.008/

      – Du må gjerne sende inn din sak om du ønsker den nærmere vurdert.

      Mvh
      Peter Andersen Drivdal

      Svar
  6. Hei.
    Vi er et ektepar som vurderer å kjøpe en leilighet for utleie.
    Vi har i dag en enebolig som er nedbetalt, markedsverdi rundt 8.000.000.-
    Leiligheten koster 3.300.000.- og skal finansieres med lån på rundt 2.700.000.-, egenkapital skytes inn på resterende beløp. Vi skal begge stå som eiere av sekundærbolig og gjeld,

    Hvordan beregnes formueskatten i vårt tilfelle?

    Mvh Rune

    Svar
    1. Hei – og takk for spørsmålet!

      Nå kjenner jeg ikke til oversikten for deres økonomi og formue ellers, men for å ta et forenklet eksempel (dvs. kun basert på det du oppgir over):

      Samlet formue = 11 300 000 (8 000 000 + 3 300 000)

      Andel formue primærbolig = 70,7% (8 000 000/ 11 300 000), andel formue sekundærbolig = 29,3% (3 300 000 / 11 300 000).

      Skattepliktig formue primærbolig = 2 000 000 (25%), skattepliktig formuesverdi sekundærbolig = 2 970 000 (90%).

      Fordeling av fradragsberettighet gjeld primærbolig = 1 908 900 (70,7% av 2 700 000), fradragsberettiget gjeld sekundærbolig = 791 100 (29,3% av 2 700 000).

      Reduksjons fradragsberettighet gjeld primærbolig = 0, fradragsberettighet gjeld sekundærbolig = 79 110 (90 % bergeningsgrunnlag).

      Fradragsberettighet gjeld etter reduksjon primærbolig = 1 908 900, fradragsberettighet gjeld etter reduksjon sekundærbolig = 711 990 (791 000 – 79 110).

      Beregningsgrunnlag formuesskatt primærbolig = 91 100 (2 000 000 – 1 908 900), beregningsgrunnlag formuesskatt sekundærbolig = 2 258 010.

      Fomueskatt primærbolig =774, formuesskatt sekundærbolig = 19 193

      Viktig å bemerke at dette kun er tatt som et eksempel utifra en begrenset kunnskap om din økonomi – og for å vise hvordan dette kan regnes ut. Ved beregning av riktig formuesskatt vil det være nødvendig med utfyllende opplysninger om deres økonomi. Videre beregnes formuesskatt kun av formue utover definerte innslagspunkter: pr. dd. formue hhv. over kr 1 500 000 (enslig) og kr 3 000 000 (gifte).

      Dersom du/dere ønsker en konkret vurdering og utregning, må dere gjerne sende inn deres sak.

      Mvh
      Peter Andersen Drivdal

      Svar

Legg igjen en kommentar eller et spørsmål