Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

14 apr
Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig beregnes forskjellig som følge av ulik fastsettelse av formuesverdi og gjeldsfradrag, men hvordan beregnes egentlig dette i praksis?

 

Verdien av fast eiendom inngår i grunnlaget for beregningen av formuesskatt for privatpersoner. Med fast eiendom så går det et skattemessig skille mellom det som defineres som primærbolig og sekundærbolig. Vi vil i denne artikkelen ta for oss forskjellene og gjennom et praktiske eksempel forklare hvordan dette beregnes.

 

Beregning av formuesskatt

Bolig er i likhet med andre verdier, eller det som skatteetaten definerer som formuesobjekter, noe som påvirker hvor mye formuesskatt den enkelte må betale. De ulike formuesobjektene har spesielle regler for hvordan de skal verdsettes i beregningen av formuesskatt. Dette har vi blant annet ved det som er omtalt som verdsettelsesrabatt varrierer mellom de ulike formuesobjektene – og ved at den forholdsmessige andelen av det som vi kaller for den fradragsberettigete gjelden også fastsettes ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Forklart på en annen måte betyr det at formuesskatten beregnes forskjellig ved at formuesverdien av de forskjellige formuesobjektene beregnes etter en ulik prosentsats av den reelle markedsverdien. Videre er det som kan føres som fradragsberettighet gjeld beregnet ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Med et lavere gjeldsfradrag for enkelte formuesobjekter.

 

Formuesverdien av de forskjellige formuesobjektene beregnes etter en ulik prosentsats av den reelle markedsverdien.

Videre er det som kan føres som fradragsberettighet gjeld beregnet ulikt mellom de ulike formuesobjektene. Med et lavere gjeldsfradrag for enkelte formuesobjekter.

 

Vi vil videre, som overskriften i innlegget tilsier, fokusere på hvordan dette påvirker primærbolig og sekundærbolig, men dersom du ønsker å sette deg mer inn i dette for hvordan dette påvirker andre formuesobjekter har Smarte Penger laget en god oversikt. Dette kan du lese mer om i denne artikkelen: «Formuesskatt».

 

Hvordan skatt på primærbolig og sekundærbolig beregnes forskjellig

Før vi går videre med å skissere hvordan formueskatten utregnes mellom primærbolig og sekundærbolig må vi ha definisjonen klart for oss. Skatteetaten definerer primærbolig som boligen hvor skatteyter har sin folkeregistrerte adresse. Sekundærbolig definerer Skattetaten til å være alle andre boliger skatteyter eier med unntak av fritidsbolig.

 

Når en skal beregne formueskatten fastsettes det i første omgang med utgangspunkt i reel markedsverdi for både primærbolig og sekundærbolig. Innledningsvis omtalte vi noe som er benevnt som verdsettelsesrabatt. Det er i praksis et fradrag som gis fra reel markedsverdi når den skattemessige formuesverdien skal beregnes – og her avviker fradragene mellom primærbolig og sekundærbolig vesentlig fra hverandre, mens formuesverdien av primærbolig beregnes etter kun 30% av markedsverdien beregnes formuesverdien av sekundærboliger etter 90% av markedsverdien.

 

Her avviker fradragene mellom primærbolig og sekundærbolig vesentlig fra hverandre, mens formuesverdien av primærbolig beregnes etter kun 25% av markedsverdien beregnes formuesverdien av sekundærboliger etter 90% av markedsverdien. 

Den neste forskjellen har vi ved at det for sekundærbolig gis en avkortning på 10% for den gjelden som kan trekkes ifra i beregningen av den skattemessige formuesverdien sekundærboligen representerer. For primærboligen derimot får en fradrag for gjelden fult ut.

 

Den neste forskjellen har vi ved at det for sekundærbolig gis en avkortning på 10% for den gjelden som kan trekkes ifra i beregningen av den skattemessige formuesverdien sekundærboligen representerer. For primærboligen derimot får en fradrag for gjelden fult ut. Noen vil kanskje tenke at det da lønner seg å binde opp mest mulig av gjelden til sekundærboligen for på den måten redusere nettoformuen for sekundærboligen og derav gi mindre formuesskatt, men slik fungerer det ikke. Skatteetaten hensyntar ikke hva som er belånt med hva, men foretar en forholdsmessig fordeling av samlet gjeld ut ifra den forholdsmessige andelen av samlet formue det enkelte formuesobjekt representerer. Hvis dette virker uklart eller vanskelig å forstå ut ifra kun teksten skal vi nå avslutningsvis ta et praktisk eksempel for å illustrere dettet og som en oppsummering av det vi har gått igjennom.

 

Et praktisk eksempler for hvordan beregne formuesskatt av primærbolig og sekundærbolig

Skatteyter eier en primærbolig med beregnet markedsverdi kr 3 500 000 og en  sekundærbolig med beregnet markedsverdi kr 3 500 000, annen formue er kr 500 000 og samlet gjeld utgjør kr 1 800 000.

 

Formuesskatt på primærbolig og sekundærbolig

TypePrimærboligSekundærboligAnnen formueSum
Reel markedsverdi3 500 0003 500 000500 0007 500 000
Forholdsmessig andel av samlet formue46,67 %46,67 %6,67 %100 %
Skattepliktig formuesverdi875 000 (beregnet til 25% etter verdsettelses- rabatt)3 150 000 (beregnet til 90% etter verdsettelses- rabatt)500 000 (beregnet til 100% ingen verdsettelses- rabatt)4 525 000
Fordeling av fradrags- berettighet gjeld840 000 (forholdsmessig formue på 46,15% av samlet gjeld 1 600 00)840 000 (forholdsmessig formue på 46,15% av samlet gjeld 1 600 00)120 000 (forholdsmessig formue på 6,67% av samlet gjeld 1 600 00)1 800 000
Reduksjon av fradrags- berettighet gjeld0 (100% - ingen reduksjon)84 000 (90% beregnings- grunnlag av fradrags- berettighet gjeld)0 (100 % - ingen reduksjon)84 000
Fradrags- berettighet gjeld etter reduksjon840 000756 000120 0001 716 000
Beregnings- grunnlag formuesskatt35 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)2 394 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)380 000 (skattepliktig formuesverdi fratrukket fradrags- berettighet gjeld)2 809 000
Formuesskatt297 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)20 349 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)3 230 (med formuesskatt på 0,85% av beregnings- grunnlaget for formuesskatt)23 877

(Dersom du bruker smarttelefon eller tablet anbefales horisontal visning av denne tabellen)

 

Vi har i dette eksempelet bevisst brukt lik markedsverdi mellom primærbolig og sekundærbolig for å illustrere hvor ulikt det slår ut mellom de to boligtypene. Vi har deretter beregnet formuesskatt for hvert formuesobjekt – i dette eksempelet for boligene og annen formue.

 

Formuesskatten er på 0,85% av den skattemessige formuesverdien – fordelt på 0,15% til stat og 0,70% til kommune. I praksis er det for enslige skatteytere først skattemssige formue over kr 1 480 000 det skal betales formuesskatt av – eller for gifte skattemessig formuesverdi over kr 2 960 000. Vi har valgt å se bort ifra det i dette eksempelet, da dette kun er for å illustrere virkningen av ulik formuesskatten mellom primærbolig og sekundærbolig.

 

I praksis ville skatteyteren i dette eksempelet betalt formuesskatt kun på skattemessig formue som overstiger kr 1 480 000. Det vil si kr 2 809 000 (sum beregningsgrunnlag formuesskatt) fratrukket kr 1 480 000 (fradrag enkelt skatteyter) hvilket gir kr 1 329 000. Med en formuesskatt på 0,85% av dette ville det gitt en samlet formuesskatt på kr 11 296.

 

Vi håper dog gjennom eksempelet over å ha fått frem hvor ulikt formuesskatten slår ut mellom primærbolig og sekundærbolig, og hvordan dette kan beregnes – hvilket var intensjonen med dette innlegget.

– Dersom du har spørsmål relatert til dette må du gjerne kontakte oss for en uforpliktende prat!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

 

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre. 

 

Legg igjen en kommentar eller et spørsmål