Fastrente eller flytende rente på boliglånet?

Fastrente eller flytende rente på boliglånet – hva er lurt å velge? Det er utbredt spørsmål mange lånekunder stiller seg. Vi vil i dette innlegget forsøke å utdype dette og de viktigste argumentene for og imot.

 

Når du som lånekunde blir forespurt alternativet fast eller flytende rente er ofte den umiddelbare responsen – hva er lurt å velge?. Det er en helt naturlig oppfølging når en blir stilt ovenfor et slikt valg – vi vil alle selvfølgelig velge det som er til det beste for vår økonomi. Svaret på dette derimot er ikke like opplagt som det spørsmålet legger opp til. Vi vil i dette innlegget forsøke å forklare hvorfor og samtidig få frem hva en bør vektlegge i vurderingen omkring fastrente.

For å utdype svaret til dette spørsmålet har vi valgt å bryte dette opp i de tre hovedmomentene vi mener er det viktigste å ta stilling til, hvilket er: lønnsomhet, fleksibilitet og trygghet.

 

Lønnsomhet

Det første spørsmålet en gjerne stiller seg omkring et valg av fastrente eller ikke er hva som rent økonomisk er mest lønnsomt. Det enkle og litt upresise svaret på det er at fastrente sannsynligvis koster deg noe mer en flytende rente. Når bankene skal fastsette rentesatsen for et lån med fastrente er forventingen til den fremtidige renteutviklingen priset inn i utlånsrenten, samtidig beregner bankene gjerne ett noe høyere tillegg i rentesatsen for lån med fastrente enn det de gjør for lån med flytende rente. Generelt gjelder er det slik at jo lenger avtaleperioden det er valgt fastrente for er, desto høyere vil dette tillegget i renten være. Samtidig er det ingen regel uten unntak – og vi har historisk sett hatt enkelte perioder hvor fastrente har vært mer lønnsomt enn flytende rente.

Dog det å velge fastrente utelukkende ut ifra hensyn til lønnsomhet blir som å ta et veddemål med banken om utviklingen av renten fremover – noe bankene i de fleste tilfeller, vil ha vesentlige bedre forutsetninger for å kunne vurdere enn den enkelte lånekunde. Det er dermed et veddemål du som lånekunde nesten er dømt til å tape.

 

Et annet moment som er verdt å ta med i vurderingen i forhold til dette er at flytende rente er best når du trenger det mest. Dette kan vi forklare med at renten som hovedregel følger konjunkturen – det vil si de økonomiske oppgangene og nedgangene. Ved oppgangskonjunkturer, det vil si når det er økonomisk vekst, vil lånerenten normalt sett stige, men det vil også det generelle lønnsnivået. Det betyr at betjeningen av lånet nødvendigvis ikke blir vanskeligere selv om renten går opp fordi du som lånekunde også har fått økt din lønn. Tilsvarende fungerer det ved nedgangskonjunkturer, det vil si når vi har økonomisk nedgang. Lønningene til den enkelte lånekunde vil da normalt gå ned, men det vil da også lånerenten gjøre slik at betjeningen av boliglånet for lånekunder flest likevel blir mer håndterbart enn det lønnsnedgangen isolert sett skulle tilsi.

Derimot dersom du har valgt fastrente og det er nedgangskonjunktur – noe som har gjort at du har fått redusert din lønn, vil du i motsetting til de som har valgt flytende rente, ikke få ta del i en sårt tiltrengt rentenedgang. Dette da renten du betaler for ditt lån følgelig vil være den samme helt uavhengig av den generelle rente- og konjunkturutviklingen. Med dette sagt finnes det enkelte eksempler på at renten har vært høy også i nedgangskonjunkturer – så heller ikke her er det mulig å gi et helt eksakt svar.

 

Det å velge fastrente utifra lønnsomhet vil være som å ta et veddemål mot banken, noe som for folk flest vil gi svært dårlige odds.

 

Det vi kan trekke ut av dette, er at det er svært vanskelig å gi et entydig svar i forhold til lønnsomhet. Det vi kan si er at det sannsynligvis ikke vil være lønnsomt å velge fastrente. Som vi påpekte tidligere, vil det å velge fastrente utifra lønnsomhet være som å ta et veddemål mot banken, noe som for folk flest vil gi svært dårlige odds. Generelt kan vi derfor foreløpig konkludere med at vurderingen omkring fastrente primært bør vurderes utifra andre hensyn enn lønnsomhet.

 

Fleksibilitet

Når vi skal vurdere fastrentelånet mot fleksibilitet, så kan vi vel med en gang slå fast at fleksibilitet, eller manglen på det som sådan, er for å bruke ett litt metaforisk uttrykk fra anatomien fastrentelånets vonde akilleshæl. Fastrentelånet har nemlig en hel del begrensinger som et tilsvarende lån med flytende rente ikke har.

 

Fleksibilitet, eller manglen på det som sådan, er for å bruke ett litt metaforisk uttrykk fra anatomien fastrentelånets vonde akilleshæl.

 

Den vesentlige begrensingen i forhold til fastrente er at det er mindre fleksibelt i forhold til hva du kan gjøre av endringer. Dette slik som å endre terminbeløp,forfallsdato,  nedbetale ekstra, refinansiere lånet i egen bank eller det å bytte bank. Det vil si, det er som regel fult mulig å gjøre endringer for lånet, men det kan potensielt komme til å koste deg dyrt.

Hvor dyrt avhenger av hvor vesentlig endringen du ønsker å gjøre er, hvordan renten for tilsvarende fastrentelån har utviklet seg mot den renten du som lånekunde fikk for ditt fastrentelån ved inngåelsen av din fastrenteavtale. Det fungerer slik at bankene ved inngåelse av et fastrentelån har basert dette på et kalkulert krav til fortjeneste. Det betyr at dersom du gjør en endringer i ditt fastrentelån som vil påvirke bankens fortjeneste i negativ retning, vil du komme til å måtte betale banken som en kompensasjon for dette. I motsatt fall dersom endringen du gjør for ditt fastrentelån vil påvirke bankens fortjeneste i positiv retning vil banken betale deg som en kompensasjon for dette.

 

Bankene operer med noe som kalles for overkurs og underkurs og det er dette som regulerer hvor mye en eventuell endring av fastrentelånet vil koste deg. Forklaringen og eksemplene som følger er gitt med utgangspunkt i full innfrielse av et fastrentelån.

Overkurs innebærer at fastrenten har gått ned siden du inngikk din avtale om fastrente. Det betyr at bankens potensielle fortjeneste blir redusert tilsvarende avviket i din fastrente til dagens fastrente for lån med tilsvarende løpetid. Hvor mye dette vil utgjøre i kroner – og det du da vil komme til å måtte betale banken, avhenger av resterende løpetid, resterende lånebeløp og avviket i renten.

Underkurs innebærer at fastrenten har gått opp siden du inngikk din avtale om fastrente. Det betyr at bankens potensielle fortjeneste blir øker tilsvarende avviket i din fastrente til dagens fastrente for lån med tilsvarende løpetid. Hvor mye dette vil utgjøre i kroner avhenger – og det banken, avhenger av resterende løpetid, resterende lånebeløp og avviket i renten.

 

Vi tar for oss to konkrete eksempler for henholdsvis overkurs og underkurs for å illustrere hvordan dette slår ut i praksis.

Overkurs: resterende lånebeløp kr 2 500 000, resterende løpetid 5 år, fastrente ved inngåelse av avtalen 3,5%, dagens fastrente 2,5%.  Full innfrielse av lånet som følge av bytte av bank:

Med lånebeløp kr 2 500 000, resterende løpetid 5 år og med en rentenedgang på 1% gir det rundt regnet en overkurs på kr 64 000 – det vil si det beløpet du må betale banken dersom full innfrielse av lånet.

 

Underkurs: resterende lånebeløp kr 2 500 000, resterende løpetid 5 år, fastrente ved inngåelse av avtalen 2,5%, dagens fastrente 3,5%.  Full innfrielse av lånet som følge av bytte av bank:

Med lånebeløp kr 2 500 000, resterende løpetid 5 år og med en renteoppgang på 1% gir det rundt regnet en underkurs på kr 64 000 – det vil si det beløpet banken vil betale deg dersom full innfrielse av lånet.

 

Vi har ved de to foregående eksempelet tatt for oss hvordan dette vil slå ut ved full innfrielse. Som vi ser kan det gi relativt store økonomiske utslag. Slik fungerer mekanismen ved alle endringer rundt et fastrentelån, men det er klart at ved mindre endringer (slik som delvis innfrielse, endring av terminbeløp og lignende) vil utslaget i kroner følgelig være langt mindre.

Det er derfor stort sett mulig å gjøre enkelte endringer selv med et fastrentelån, men utover at det potensielt vil kunne komme til å koste deg ekstra, er det mer tungvint og tidkrevende da det fra bankes side krever en saksgang utover det som er vanlig for tilsvarende lån med flytende rente.

 

Hvis du som lånekunde vil ha behov for fleksibilitet i økonomien enten det omhandler muligheten til å endre terminbeløp, nedbetale ekstra, elller om du skulle ønske å refinansiere lånet eventuelt bytte bank – så vil mangelen på fleksibilitet ett fastrentelån gir, sett under ett, tilsi at det vil være mer gunstig å velge ett lån med flytende rente.

 

Hvis du som lånekunde vil ha behov for fleksibilitet i økonomien enten det omhandler muligheten til å endre terminbeløp, nedbetale ekstra, elller om du skulle ønske å refinansiere lånet eventuelt bytte bank – så vil mangelen på fleksibilitet ett fastrentelån gir, sett under ett, tilsi at det vil være mer gunstig å velge ett lån med flytende rente.

 

Trygghet

Så langt kan det tale for at det er få argumenter for å velge fastrente, men vi er nå ved det vi mener er kjernen og det som bør være det klart viktigste argumentet for å velge fastrente – og det er behovet for trygghet.  Når vi bruker begrepet trygghet velger vi å skille mellom det som er ett objektivt sett behov for trygghet og det som subjektivt sett oppleves som ett behov.

Det første, altså dersom det er et objektivt sett behov for trygghet er helt opplagt enklere å vurdere. Et objektivt behov for trygghet vil det være dersom den enkelte lånekunde sin økonomi er såpass stram eller presset at en eventuell fremtidig renteøkning vil gi utfordringer for betjeningen av lånet eller at det vil begrense levesettet betydelig. En kan dermed si at jo mer presset økonomien er, desto sterkere er argumentet for å velge fastrente.

Det opplevde behov derimot er i høyeste grad subjektivt. Noen er mindre komfortable med usikkerhet enn andre og det er klart at dersom du har et betydelig opplevd behov for sikkerhet i forhold til å vite hva lånet vil koste deg for en gitt periode fremover, så er det et opplagt et sterkt argument for å velge fastrente – uavhengig av hva den objektive vurderingen måtte tilsi.

Dersom du nå har kommet frem til at fastrente vil være det beste alternativet for deg og din økonomi vil det neste spørsmålet som melder seg gjerne være – greit, men hvor stor andel av boliglånet bør jeg binde?

 

Jo fortere du vil merke en eventuell renteøkningen på økonomien – eller dersom du subjektivt sett har et sterkt behov for forutsigbarhet – desto større andel av boliglånet bør du binde med fastrente.

 

Det er følgelig heller ikke mulig å svare helt eksakt på. Generelt kan vi si at jo fortere du vil merke en eventuell renteøkningen på økonomien – eller dersom du subjektivt sett har et sterkt behov for forutsigbarhet – desto større andel av boliglånet bør du binde med fastrente.

 

Det neste spørsmålet vil deretter gjerne være – men for hvor lenge bør fastrentelånet bindes?

 

Minst fem år gjerne ti år – først da vil fastrente få noen reel betydning, gitt at behovet for trygghet er det vesentlige.

 

Som tidligere er det vanskelig å gi entydige svar, men det vi kan fastslå er at 1-3 år eksempelvis vil ha lite for seg, da tidshorisonten blir for kort til at det har noen praktisk betydning i forhold til å kunne gi økonomisk forutsigbarhet. Anslagsvis vil vi si minst fem år gjerne ti år – først da vil fastrente få noen reel betydning, gitt at behovet for trygghet er det vesentlige – som for øvrig, er det vi mener bør være det fremste argumentet for å velge fastrente.

 

Så hva skal du velge?

Det er som vi har poengtert krevende å gi et eksakt svar på, men vi kan oppsummere fordeler og ulemper som vi har gjennomgått til nå – og som du bør ta med i vurderingen:

 

Fordelene med fastrente:

• Gir økonomisk trygghet for deg som vil være utsatt ved en eventuell fremtidig renteoppgang.
• Gir en trygghet for deg har et sterkt subjektivt behov for trygghet i forhold til hva boliglånet vil koste deg fremover.
• Det henger sammen med det som nevnt over, men ved en renteoppgang vil renten for ditt fastrente lån forbli uendret.
• Kan gi en trygghet for en relativt lang tidshorisont med mulighet for binding av renten inntil ti år ved de fleste bankene.

 

Ulempene med fastrente:

• Sannsynligvis dyrere enn ett lån med flytende rente – dog historisk sett har det vært enkelte unntak.
• Vanskeligere og/eller begrenst i forhold til å kunne gjøre enkle endringer slik som å endre som terminbeløp, nedbetale ekstra, eller endre forfallsdato.
• Kan koste deg dyrt dersom du velger å refinansiere lånet, enten det gjelder i egen bank eller om du ønsker å bytte bank.

 

Hvilket behov du har for din økonomi

I den grad en skal konkludere på noe, er det åpenbart at hvis en ser på behovet for fleksibilitet i økonomien så vil et fastrentelån være et lite gunstig valg – dette er snarere det fremste argumentet for å heller velge ett lån med flytende rente.

Videre er det også åpenbart at vi i mindre grad bør velge fastrente utifra et lønnsomhetsspørsmål. Derimot burde en heller se på fastrente som en forsikring. Dette fordi fastrente sannsynligvis vil komme til å koste deg som lånekunde mer enn ett tilsvarende lån med flytende rente. På tilsvarende måte som når vi velger å tegne en forsikring, så betaler vi først og fremst ikke forsikringspremien med forventing om at det skal være lønnsomt, men for å ha en trygghet for den økonomiske risikoen det potensielt vil kunne ha for vår økonomi, dersom vi hadde valgt å ikke tegne forsikringen. Slik fungerer langt på vei et fastrentelån – dette ved at vi normalt sett betaler litt mer, fordi det gir en økonomisk trygghet.

Det er derfor nettopp behovet for trygghet som først og fremst bør vurderes i forhold til fastrente. Dette behovet vil kunne vurderes både objektivt sett, tatt i betraktning den enkelte lånekunde sin økonomi og hvor utsatt en vil være ved en eventuell renteoppgang. Dog vel så viktig er det subjektivt opplevde behovet for trygghet. For er det, det som skal til for at du skal kunne sove godt om natten, så er det helt klart et sterkt argument for å velge fastrente.

 

Selv om det ikke vil være mulig å sette to streker under svaret for spørsmålet som stilt innledningsvis, håper vi å ha fått frem de viktigste argumentene for og imot det å velge fastrente.

– Og forhåpentligvis ha bidratt til å gjøre deg litt bedre rustet når du skal velge hva som er riktig for deg og din økonomi!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

 

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre.