Egenkapital ved kjøp av bolig

De fleste er kjent med at kravet til egenkapital er 20% – eller om du er ung lånekunde 15% av boligverdien, men hvordan påvirker slik som dokumentavgift, om du kjøper selveier eller andelsbolig og eventuell fellesgjeld kravet til egenkapital?

Vi vil i denne artikkelen se nærmere på hvordan kjøp av selveier eller andelsbolig, dokumentavgift og eventuell fellesgjeld påvirker kravet til egenkapital. Vi vil også se på hvordan du kan finansiere boligdrømmen ved bruk av kausjonist. Det vil bli gitt flere praktiske regneeksempler slik at du enkelt kan ta i bruk dette til å vurdere din egen situasjon.

Selveierbolig

Ved kjøp av selveierbolig påløper en egen avgift til staten, såkalt dokumentavgift. Denne er for tiden på 2,5% av boligens kjøpesum.

Dette er en avgift som gjør at omkostningene ved kjøp av selveier er vesentlig høyere enn ved kjøp av en andelsbolig som ikke er omfattet av denne avgiften.

Videre kommer slik som overskjøting av hjemmel (kr 525), tinglysing av pant (kr 525), pantattest (kr 172) og boligkjøperforsikring (ca kr 10 000). Boligkjøperforsikring er dog valgfritt og er noe som eventuelt kan velges bort. Vi skal se på følgende eksempler:

To praktiske eksempler for hvordan kravet til egenkapital beregnes ved kjøp av selveierbolig

(1.) Kjøp av selveier: krav til egenkapital (15%): kjøpesum kr 2 000 000

• 20% av kjøpesum (2 000 000 x 0,20): kr 300 000
• Dokumentavgift til staten (2 000 000 x 0,027): kr 54 000.
• Overskjøting av hjemmel: kr 525.
• Tinglysning av pant: kr 525.
• Panteattest: kr 172
• Boligkjøperforsikring: kr 10 000.

Sum samlet krav til egenkapital = kr 365 222.

(2.) Kjøp av selveier: krav til egenkapital (20%): kjøpesum kr 2 000 000

• 20% av kjøpesum (2 000 000 x 0,20): kr 400 000.
• Dokumentavgift til staten (2 000 000 x 0,027): kr 54 000.
• Overskjøting av hjemmel: kr 525.
• Tinglysning av pant: kr 525.
• Panteattest: kr 172
• Boligkjøperforsikring: kr 10 000.

Sum samlet krav til egenkapital = kr 465 222.

Andelsbolig

Prisen for andelsbolig skiller seg fra kjøp av selveierbolig ved at kjøpesummen er todelt, der det er en (1) kjøpspris, som er den avtalte prisen og det som skal betales til selger. Samtidig medfølger det som oftest noe som kalles for (2) fellesgjeld. Dette er lån som borettslaget har tatt opp for å utføre slik som vedlikehold, utskiftninger og oppgraderinger av borettslagets tomt og  bygningsmasse. På sett og vis et godt gammeldags spleiselag.

Denne fellesgjelden fordeles på alle andelsboligene i borettslaget som får tilknyttet hver sin andel av fellesgjelden.

Når vi regner på behovet for egenkapital ved kjøp av andelsbolig holder det derfor ikke å bare gå ut ifra fra kjøpsprisen, vi må også ta med fellesgjelden – for det blir da summen av dette som er det andelsboligen egentlig koster.  En annen forskjell ved kjøp av andelsbolig er at det ikke påløper noen dokumentavgift. Dette gjør at omkostningene ved kjøp av andelsbolig blir noe lavere enn ved kjøp av en selveierbolig.

Videre tilkommer omkostninger for overskjøting av hjemmel (kr 430), tinglysing av pant (kr 430), pantattest (kr 172) og boligkjøperforsikring (ca kr 5 000). Boligkjøperforsikring er dog valgfritt og er noe som eventuelt kan velges bort. Vi skal se på følgende eksempler:

To praktiske eksempler for hvordan kravet til egenkapital beregnes ved kjøp av andelsbolig

(1.) Kjøp av andelsbolig: krav til egenkapital (15%): kjøpesum kr 1 500 000 + kr 500 000 fellesgjeld.

• 15% av kjøpesum ((kr 1 500 000 + fellesgjeld kr 500 000) x 0,15): kr 300 000.
• Overskjøting av hjemmel: kr 430.
• Tinglysning av pant: kr 430.
• Panteattest kr 172.
• Boligkjøperforsikring: kr 5 000.

Sum samlet krav til egenkapital = kr  306 032

(2.) Kjøp av andelsbolig: krav til egenkapital (20%): kjøpesum kr 1 500 000 + kr 500 000 fellesgjeld.

• 20% av kjøpesum ((kr 1 500 000 + fellesgjeld kr 500 000) x 0,20): kr 400 000.
• Overskjøting av hjemmel: kr 525.
• Tinglysning av pant: kr 525.
• Panteattest: kr 172
• Boligkjøperforsikring: kr 10 000.

Sum samlet krav til egenkapital = kr 406 032.

Vi har nå gjennomgått noen praktiske eksempler for hvordan vi beregner behovet for egenkapital. Slik som nevnt innledningsvis, finnes det også muligheter for å kunne finansiere boligdrømmen selv om du ikke tilfredsstiller kravet til egenkapital fult ut på egenhånd.

Bruk av kausjonist for å dekke opp for manglende egenkapital

En mulighet er å bruke en såkalt kausjonist, det vil si en tredjeperson som stiller sikkerhet for det du selv måtte mangle for å oppfylle egenkapitalkravet. Det vanligste er at denne kausjonisten stiller sikkerhet i egen bolig, eventuelt bankinnskudd. For å få til dette stilles det krav om at kausjonisten skal ha en robust nok økonomi til å kunne påta seg et slikt ansvar.

Startlån gjennom Husbanken

Et annet alternativ er å søke om såkalt startlån. Dette er en ordning som forvaltes av den enkelte kommune for å hjelpe personer som av ulike grunner har vanskelig for å oppfylle kravet til egenkapital på egenhånd. Hensikten er dermed at søkeren skal kunne få dekket det nødvendige egenkapitalbehovet som et eget lån fra kommunen mot at det stilles finansiering for det resterende i en vanlig bank. Det er imidlertid en rekke kriterier som må oppfylles for å kunne få et slikt startlån, og praksisen kan variere noe fra kommune til kommune. Videre er det heller ikke alle banker som godtar startlån som egenkapital.

Hvis du fortsatt mangler litt for å oppfylle boligdrømmen er det som regel kun en ting som gjelder og det er fast sparing, og husk, selv relativt små månedlige sparebeløp er det som kan muliggjøre din boligdrøm på sikt!

Daglig leder | Finansiell rådgiver i drivFinans

E-post: peter@drivFinans.no

Telefon: (047) 45 88 22 64

Knytt kontakt: LinkedIn

Dersom du har en sak du ønsker vurdert av en av våre finansielle rådgivere i drivFinans må du gjerne kontakte oss. Vi forsøker også å besvare generelle spørsmål som måtte bli stilt i kommentarfeltet så langt det lar seg gjøre.